Verhuurd vastgoed in box 3: zo wordt u belast in 2026 en daarna

Verhuurd vastgoed valt in box 3. In 2026 rekent de Belastingdienst met een forfaitair rendement van 6% over de waarde, belast tegen 36%. Is uw werkelijke rendement lager, dan betaalt u via de tegenbewijsregeling over dat lagere bedrag. Vanaf 2028 wil het kabinet het werkelijke rendement belasten. Dit artikel geeft de regels en de stand van zaken in oktober 2026.

Hoe wordt verhuurd vastgoed in box 3 belast in 2026?

In 2026 rekent de Belastingdienst voor verhuurd vastgoed met een forfaitair rendement van 6% over de waarde, voor woningen de WOZ-waarde. Over dat rendement betaalt u 36% belasting, voor zover uw vermogen boven het heffingsvrij vermogen van € 59.357 per persoon uitkomt. Is uw werkelijke rendement lager, dan mag u dat lagere rendement opgeven.

De eigen woning waarin u zelf woont, valt in box 1. Verhuurd vastgoed en een tweede woning vallen in box 3, in de categorie overige bezittingen. De Belastingdienst gaat uit van een vast percentage, ongeacht wat u werkelijk aan huur ontvangt.

De percentages voor banktegoeden en schulden worden pas na afloop van het jaar definitief vastgesteld. Een hypotheek op een verhuurde woning is een schuld in box 3 en verlaagt dus uw grondslag.

Wat is de leegwaarderatio en hoeveel scheelt die in 2026?

De leegwaarderatio is een korting op de WOZ-waarde voor een verhuurde woning waarin de huurder huurbescherming heeft. Het percentage hangt af van de jaarhuur gedeeld door de WOZ-waarde en ligt in 2026 tussen 73% en 100%. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe groter de korting.

Een voorbeeld. Een woning heeft een WOZ-waarde van € 400.000 en een kale huur van € 1.500 per maand, dus € 18.000 per jaar. Dat is 4,5% van de WOZ-waarde. Volgens de tabel telt de woning mee voor 95%, dus voor € 380.000. Het forfaitaire rendement is dan € 22.800 in plaats van € 24.000.

Let op de uitzonderingen:

• Bij een tijdelijk huurcontract geldt altijd 100%.
• Verhuurt u aan een familielid of uw eigen bv tegen een huur die duidelijk onder de markt ligt, dan geldt ook 100%. Sinds 2026 kunt u in die situatie ook niet meer terugvallen op de 10%-regel hieronder.
• Ligt de uitkomst van de tabel aantoonbaar 10% of meer boven de waarde van de woning in verhuurde staat, dan mag u die lagere waarde gebruiken.

Wanneer is de tegenbewijsregeling voordeliger dan het forfait?

De tegenbewijsregeling is voordeliger als uw werkelijke rendement, huur plus waardestijging, lager uitvalt dan het forfait. Bij een verhuurd appartement met een WOZ-waarde van € 300.000, € 12.000 huur en geen waardestijging scheelt dat € 1.512 belasting. Stijgt de box 3-waarde van hetzelfde appartement € 20.000, dan is het forfait juist gunstiger.

De huur is 4% van de WOZ-waarde, dus door de leegwaarderatio telt het appartement mee voor 90%: € 270.000.

De voorbeelden zijn vereenvoudigd en houden geen rekening met het heffingsvrij vermogen of ander vermogen. Het werkelijke rendement telt altijd over uw totale box 3-vermogen: spaargeld, beleggingen en vastgoed samen. Kosten zoals onderhoud zijn in beginsel niet aftrekbaar. Maak daarom elk jaar beide berekeningen en kies bij de aangifte de gunstigste.

Wat verandert er in 2027 voor verhuurders in box 3?

Voor 2027 heeft het kabinet op 29 september 2026 voorgesteld het forfait voor overige bezittingen, inclusief huurinkomsten uit vastgoed, met 1,5 procentpunt te verhogen en het heffingsvrij vermogen terug te brengen naar € 30.846. Dat is een voorstel en nog geen wet (stand oktober 2026).

Bij een box 3-waarde van € 380.000 zou het forfaitaire rendement daardoor stijgen van € 22.800 naar € 28.500, vóór het heffingsvrij vermogen. Op 5 oktober 2026 zei de minister in de Eerste Kamer dat de voorgestelde verlaging van het heffingsvrij vermogen niet de definitieve grens wordt. Reken dus met scenario's tot het Belastingplan 2027 en de novelle zijn aangenomen.

Over de leegwaarderatio: een wet die de korting per 2027 afschaft, is er per oktober 2026 niet. In 2026 geldt de tabel hierboven.

Hoe wordt verhuurd vastgoed belast vanaf 2028?

Vanaf 2028 wil het kabinet box 3 heffen over het werkelijke rendement. Voor vastgoed komt er een vermogenswinstbelasting: de huur wordt jaarlijks belast, de waardestijging pas bij verkoop. U rekent dus niet elk jaar af over papieren winst. De Eerste Kamer moet de wet nog aannemen, dus de regels kunnen nog wijzigen.

De kenmerken volgens het wetsvoorstel zoals het nu bij de Eerste Kamer ligt:

• Het tarief blijft 36%.
• Het heffingsvrij vermogen maakt plaats voor een heffingsvrij resultaat van € 1.800 per persoon. Het kabinet wil dat met de aangekondigde novelle verlagen naar € 1.000 (kabinetsbrief van 29 september 2026).
• Kosten die direct samenhangen met het rendement, zoals onderhoud, worden aftrekbaar. Rente op schulden telt als negatief rendement.
• Verliezen zijn verrekenbaar met latere jaren, met een drempel van € 500.
• De openingswaarde op 1 januari 2028 is het startpunt. Voor woningen is dat de WOZ-waarde, bij verhuur met huurbescherming na toepassing van de leegwaarderatio.

Een nieuw element is de 90%-grens. Verhuurt u een woning minder dan 90% van het jaar, ongeveer 328 dagen, dan wordt het hoogste van twee bedragen belast: de werkelijke huur of een vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde. Kosten zoals onderhoud blijven ook dan aftrekbaar.

De stand van de wet in oktober 2026: de Tweede Kamer stemde op 12 februari 2026 in. De Eerste Kamer hield de stemming op 30 juni 2026 aan in afwachting van een novelle. Op Prinsjesdag kwam die er niet. Op 2 oktober vroeg het kabinet de Raad van State om spoedadvies, dat eind oktober wordt verwacht. Volgens de voorlopige planning van de Tweede Kamer komt de novelle begin november en stemt de Kamer er op 12 november over, samen met het Belastingplan 2027. Het kabinet wil de novelle voor 31 december door de Eerste Kamer hebben. De beoogde ingangsdatum blijft 1 januari 2028.

Hoe zit het met een tweede woning of vakantiehuis dat u deels zelf gebruikt?

Gebruikt u een tweede woning of vakantiehuis deels zelf en kiest u voor het werkelijke rendement, dan telt sinds 2026 een bijtelling mee van 5,06% van de WOZ-waarde, naar rato van de dagen dat u het pand zelf kunt gebruiken. U mag in plaats daarvan de economische huurwaarde gebruiken.

Dagen dat u de woning verhuurt of dat ze door een verbouwing onbruikbaar is, tellen niet mee. Dagen dat u er zelf niet bent maar wel kunt zijn, tellen wel mee. Houd daarom een dagenadministratie bij van eigen gebruik, verhuur en leegstand. Die heeft u vanaf 2028 ook nodig voor de 90%-grens.

Een vakantiewoning in het buitenland valt voor een inwoner van Nederland ook in box 3. Hoe de voorkoming van dubbele belasting dan werkt, leest u in vastgoed kopen in Spanje of Dubai.

Wat kunt u nu al doen als verhuurder?

Leg per pand een dossier aan, maak elk jaar twee berekeningen, forfait en werkelijk rendement, en kies de gunstigste. Leg bij verhuur aan familie of uw eigen bv vast dat de huur marktconform is. Laat bij een grotere portefeuille doorrekenen of een andere structuur vanaf 2028 beter past.

1. Breng uw box 3-vermogen in kaart en bepaal welk deel uit vastgoed bestaat.
2. Bewaar per pand de WOZ-beschikking, het huurcontract, de huuropbrengsten, onderhoudsfacturen en taxatierapporten.
3. Vergelijk elk jaar forfait en werkelijk rendement.
4. Leg de marktconformiteit van de huur vast bij verhuur aan familie of uw eigen bv.
5. Houd een dagenadministratie bij voor een tweede woning of vakantiehuis.
6. Denk na over uw verkoopmoment en grotere verbouwingen. In het nieuwe stelsel verhogen verbeteringskosten de verkrijgingsprijs en drukken ze de latere vermogenswinstbelasting.
7. Laat bij een grotere portefeuille doorrekenen of financieren via een bv vanaf 2028 voordeliger is dan box 3.

Box 3 raakt direct de manier waarop u uw vastgoed financiert. Ik regel de financiering en zorg dat die past bij uw plannen en de nieuwe regels; voor de fiscale kant werk ik samen met uw fiscalist of financieel planner. Bouwt u een portefeuille op, lees dan ook vastgoedportefeuille opbouwen en beleggingspand financieren.