Naar de inhoud
Bond Real Estate & Finance

Hypotheken

Overwaarde opnemen en gebruiken voor een beleggingspand

Wilt u overwaarde opnemen voor een beleggingspand, een verbouwing of een andere investering, dan toets ik eerst wat een geldverstrekker u op basis van uw inkomen werkelijk laat lenen. Daarna reken ik de maandlasten en de fiscale gevolgen door. Als hypotheekadviseur en vastgoedbelegger regel ik de financiering van uw eigen woning en het beleggingspand in één traject.

Plan een kennismakingGratis gids: Overwaarde benutten

Voor wie

  • Huiseigenaren met een eerste beleggingsplan

    U wilt overwaarde inzetten als eigen inbreng voor een eerste beleggingspand. Veel verhuurhypotheekverstrekkers vragen 20% tot 30% eigen middelen.

  • Beleggers die willen uitbreiden

    U hebt al een of meer panden en wilt de overwaarde op uw eigen woning opnieuw inzetten om uw portefeuille te laten groeien.

  • Eigenaren die willen verbouwen

    U wilt extra lenen voor een verbouwing of verduurzaming van uw eigen woning. Dan blijft de rente onder voorwaarden aftrekbaar.

  • Doorstromers

    U verkoopt uw woning met overwaarde en wilt een deel apart houden. Ik leg uit wat de bijleenregeling dan voor uw renteaftrek betekent.

  • Eigenaren vanaf circa 62 jaar

    U wilt overwaarde vrijmaken zonder hogere maandlasten. Ik leg uit wanneer verzilveren met een opeethypotheek mogelijk is.

Wat ik voor u regel

Plan een kennismaking

  • Overwaarde berekenen

    Ik bepaal met u een realistische woningwaarde en zet die af tegen uw openstaande hypotheek. Dat verschil is uw overwaarde op papier.

  • Leenruimte toetsen

    Ik reken uit hoeveel u op basis van uw inkomen, schulden en de toetsrente kunt opnemen. Overwaarde hebben is niet hetzelfde als overwaarde kunnen opnemen.

  • De route kiezen

    Ik vergelijk verhogen bij uw huidige bank, oversluiten naar een andere geldverstrekker en, als het past, verzilveren.

  • Box 1 en box 3 scheiden

    Ik zet de lening voor uw eigen woning en de lening voor een investering in aparte leningdelen. Zo is duidelijk welke rente aftrekbaar is.

  • Beleggingspand meteen meenemen

    Gebruikt u de overwaarde voor vastgoed, dan regel ik ook de verhuurhypotheek en begeleid ik de aankoop. U hebt voor beide één aanspreekpunt.

Waar u op moet letten

De punten die in de praktijk het verschil maken.
Box 3 bij investeren
Gebruikt u opgenomen overwaarde niet voor uw eigen woning, dan valt die lening in box 3 en is de rente niet aftrekbaar. De schuld telt in box 3 wel mee. In 2026 rekent de Belastingdienst voor schulden met een voorlopig forfait van 2,70% en een drempel van € 3.800 per persoon.
Aflossingsvrij opnemen
Voor een lening in box 3 levert annuïtair aflossen geen fiscaal voordeel op. Aflossingsvrij geeft lagere maandlasten, en met 10% boetevrij aflossen per jaar kunt u de lening alsnog binnen circa tien jaar afbouwen.
Bijleenregeling
Verkoopt u een woning met overwaarde, dan moet u die overwaarde in de volgende woning stoppen om uw volledige renteaftrek te houden. Houdt u een deel apart, dan valt een deel van de nieuwe lening in box 3.
AOW-leeftijd binnen tien jaar
Ligt uw AOW-leeftijd binnen tien jaar, dan kijkt de geldverstrekker ook naar uw pensioeninkomen. Dat kan de ruimte om overwaarde op te nemen flink beperken.
Kosten van opnemen
Elke verhoging of nieuwe hypotheek wordt bij de notaris vastgelegd. Reken op notariskosten, taxatiekosten en advieskosten.
Buffer van zes maanden
Houd minimaal zes maanden vaste lasten als reserve aan, bovenop de investeringskosten. Bij verhuur krijgt u te maken met leegstand, onderhoud en onverwachte kosten.

Zo verloopt het

  1. 1

    Kennismaking

    We bespreken wat u met de overwaarde wilt doen en hoe uw situatie er over vijf tot tien jaar uitziet.

  2. 2

    Waarde en leenruimte

    Ik bepaal uw overwaarde en toets hoeveel u daarvan kunt opnemen.

  3. 3

    Advies en structuur

    U krijgt een voorstel met de route, de leningdelen, de maandlasten en de fiscale gevolgen.

  4. 4

    Aanvraag en taxatie

    Ik vraag de verhoging of de nieuwe hypotheek aan en regel de taxatie.

  5. 5

    Notaris en inzet

    Na het passeren van de akte is het geld beschikbaar. Gebruikt u het voor vastgoed, dan begeleid ik ook die aankoop.

Veelgestelde vragen

Hoe bereken ik mijn overwaarde?

Overwaarde is de marktwaarde van uw woning min uw openstaande hypotheekschuld. Is uw woning € 500.000 waard en hebt u nog € 280.000 hypotheek, dan is uw overwaarde € 220.000. Gebruik voor de woningwaarde een realistische inschatting of een taxatie. Hoeveel u daarvan kunt opnemen, hangt vooral af van uw inkomen en uw bestaande schulden.

Kan ik overwaarde gebruiken voor een beleggingspand?

Ja. U kunt uw hypotheek verhogen of oversluiten en het vrijgekomen bedrag gebruiken als eigen inbreng voor een beleggingspand. Veel verhuurhypotheekverstrekkers vragen 20% tot 30% eigen middelen. De extra lening valt in box 3, dus de rente is niet aftrekbaar. De geldverstrekker toetst op uw inkomen, uw bestaande schulden en de geldende toetsrente.

Hoeveel overwaarde kan ik opnemen?

Dat bepaalt vooral uw inkomen, niet de overwaarde zelf. De geldverstrekker kijkt naar uw inkomen nu en in de toekomst, uw bestaande schulden en de toetsrente. Twee eigenaren met dezelfde woningwaarde en overwaarde kunnen daardoor een heel andere uitkomst krijgen. Ligt uw AOW-leeftijd binnen tien jaar, dan telt ook uw pensioeninkomen mee.

Is de rente op opgenomen overwaarde aftrekbaar?

Alleen als u het geld gebruikt voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van uw eigen woning en het extra bedrag annuïtair of lineair aflost in maximaal 30 jaar. Gebruikt u de overwaarde voor een beleggingspand, een auto of een ander doel, dan valt de lening in box 3 en is de rente niet aftrekbaar. De schuld verlaagt dan wel uw vermogen in box 3.

Wat is het verschil tussen overwaarde opnemen en verzilveren?

Bij opnemen verhoogt u uw hypotheek en toetst de geldverstrekker op uw inkomen. Bij verzilveren, ook wel een opeethypotheek genoemd, kijkt de geldverstrekker alleen naar de woningwaarde en de openstaande schuld. U neemt een bedrag op zonder dat uw maandlasten stijgen en dat bedrag komt bovenop uw schuld. Verzilveren kan meestal pas vanaf circa 62 jaar.

Moet ik bij mijn eigen bank blijven om overwaarde op te nemen?

Nee. Verhogen bij uw huidige geldverstrekker is de meest directe route, maar niet elke bank denkt hetzelfde over het opnemen van overwaarde. Waar de ene terughoudend is, ziet een andere juist mogelijkheden. Dan kan oversluiten naar een andere partij lonen, als de boeterente en de kosten opwegen tegen de extra ruimte en de nieuwe voorwaarden.

Verder lezen

Wilt u weten hoeveel overwaarde u kunt inzetten?

Plan een gratis kennismakingsgesprek. Ik toets uw leenruimte en laat zien wat opnemen betekent voor uw maandlasten en uw belastingaangifte.

Plan een kennismaking

Gratis en vrijblijvend, 30 minuten online

+31 6 52673682Mail