Hypotheek als ondernemer: zo beoordeelt de bank zzp'ers en dga's

Ook als zzp'er of dga kunt u een hypotheek krijgen, maar de bank berekent uw inkomen anders dan bij iemand in loondienst. De meeste geldverstrekkers nemen het gemiddelde van drie jaar. Is het laatste jaar lager dan dat gemiddelde, dan telt bij NHG het laatste jaar. Na 12 maanden ondernemerschap is met een Inkomensverklaring Ondernemer een hypotheek met NHG mogelijk.

Toch lopen veel zzp'ers, dga's en ondernemers met een wisselend inkomen vast bij een hypotheekaanvraag. Er is geen vast salaris, dus de geldverstrekker moet inschatten wat u structureel verdient.

Hoe berekent de bank het inkomen van een zzp'er?

De meeste geldverstrekkers nemen het gemiddelde van uw winst uit onderneming over de afgelopen drie boekjaren. Is uw inkomen gedaald, dan wordt vaak het laagste of het laatste jaar aangehouden. Bij aantoonbare groei laten sommige partijen het laatste jaar of een gewogen gemiddelde zwaarder meetellen.

Rekenvoorbeeld bij stijgend inkomen: jaar 1 € 60.000, jaar 2 € 80.000, jaar 3 € 100.000

Bij dalend inkomen werkt het andersom. Stel: u verdiende € 100.000, € 80.000 en daarna € 60.000. Het gemiddelde is € 80.000, maar bij een Inkomensverklaring Ondernemer voor NHG geldt het laatste jaar als dat lager is dan het gemiddelde. Uw toetsinkomen is dan € 60.000.

Naast de hoogte kijkt de bank naar de kwaliteit van uw inkomen:

• Stabiliteit van opdrachten. Langlopende contracten en terugkerende klanten wegen positief mee.
• Branche en vooruitzichten. Een groeisector wordt anders beoordeeld dan een krimpende markt.
• Consistentie van omzet. Grote schommelingen geven meer onzekerheid.
• Scheiding zakelijk en privé. De bank wil zien dat uw onderneming op zichzelf gezond is.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen als zzp'er?

Dat hangt af van uw toetsinkomen. Zodra de geldverstrekker dat heeft vastgesteld, gelden dezelfde wettelijke inkomensnormen als voor iemand in loondienst, en leent u maximaal 100% van de woningwaarde. Het verschil zit dus in de berekening van het inkomen. Steeg uw winst in drie jaar van € 60.000 naar € 100.000, dan kan de keuze van de geldverstrekker al € 20.000 toetsinkomen schelen.

Uw financiële verplichtingen verlagen de leencapaciteit. Denk aan een doorlopend krediet, studieschuld, privélease en zakelijke leningen. U bent wettelijk verplicht deze te melden, en banken controleren het BKR-register.

Maximaal lenen is voor ondernemers niet altijd de beste keuze. Stel: op basis van uw inkomen kunt u € 850.000 lenen, maar u kiest voor € 650.000 en houdt € 200.000 aan liquiditeit beschikbaar in uw holding. Dan kunt u een investeringskans benutten zonder opnieuw te hoeven financieren. Die afweging staat uitgebreider in hypotheekstrategie 2026.

Kan ik een hypotheek krijgen als startende ondernemer?

Ja, maar de mogelijkheden zijn beperkter dan na drie jaar. Sommige geldverstrekkers accepteren al één volledig boekjaar. Voor een hypotheek met NHG kunt u een Inkomensverklaring Ondernemer laten opstellen zodra u langer dan 12 maanden actief bent. Een onafhankelijke rekenexpert stelt dan uw inkomen vast.

Zo werkt de Inkomensverklaring Ondernemer volgens NHG:

• de rekenexpert analyseert meestal de afgelopen drie jaar, of korter als uw onderneming jonger is;
• het inkomen is het gemiddelde over de laatste drie kalenderjaren, tenzij het laatste jaar lager is;
• het lopende boekjaar moet in lijn zijn met dat gemiddelde;
• de expert houdt rekening met correcties, zoals een auto van de zaak, en met normen voor solvabiliteit en liquiditeit;
• de expert mag in de afgelopen twee jaar geen zakelijke relatie met u hebben gehad;
• de verklaring is 5 werkdagen na ontvangst van alle stukken klaar en daarna zes maanden geldig.

U vraagt de verklaring aan via uw adviseur, uw geldverstrekker of rechtstreeks bij een door NHG erkende rekenexpert.

Hoe wordt het inkomen van een dga berekend?

Voor een dga telt meestal het dga-salaris plus het gemiddeld uitgekeerde dividend over drie jaar. Winst die in de bv blijft staan, telt niet altijd mee. Met een Inkomensverklaring Ondernemer kijkt een rekenexpert breder naar de cijfers van de onderneming, inclusief solvabiliteit en liquiditeit.

Voor dga's speelt de fiscale structuur een grote rol: wat keert u uit als salaris, wat als dividend en wat laat u in de holding staan? Die keuzes beïnvloeden uw toetsinkomen. Stem ze daarom ruim voor een aankoop af met uw boekhouder.

Welke documenten heb ik nodig voor een hypotheek als ondernemer?

U heeft in elk geval de jaarrekeningen en IB-aangiftes van de afgelopen drie jaar nodig, recente btw-aangiftes, een actuele prognose van uw boekhouder, een KvK-uittreksel, een overzicht van leningen en verplichtingen, recente bankafschriften en een legitimatiebewijs. Zorg dat dit minimaal drie maanden voor uw zoektocht op orde is.

Checklist:

• jaarrekeningen van de afgelopen 3 jaar;
• aangiftes inkomstenbelasting van de afgelopen 3 jaar;
• recente btw-aangiftes;
• actuele prognose van uw boekhouder;
• uittreksel van de Kamer van Koophandel;
• overzicht van lopende leningen en verplichtingen;
• recent bankafschrift, zakelijk en privé;
• geldig legitimatiebewijs.

Een veelgemaakte fout is de prognose weglaten, terwijl die bij stijgend inkomen het verschil kan maken. Lever het dossier in één keer compleet aan, met een duidelijke toelichting op uw onderneming.

Wat kost een hypotheek als ondernemer?

Dezelfde kosten als voor iedere koper: advies en bemiddeling, notaris, taxatie en overdrachtsbelasting. Die is 2% voor een woning waarin u zelf gaat wonen, of 0% met de startersvrijstelling tot en met 34 jaar. Kiest u voor NHG, dan betaalt u in 2026 eenmalig 0,4% borgtochtprovisie over het hypotheekbedrag.

De startersvrijstelling geldt in 2026 alleen als de woning niet meer dan € 555.000 waard is. Bij levering vanaf 1 januari 2027 is die grens € 615.000. Koopt u een woning die u niet zelf bewoont, dan betaalt u sinds 2026 8% overdrachtsbelasting. Voor een bedrijfspand is dat 10,4%. Meer over zakelijk vastgoed leest u in bedrijfspand en zakelijke financiering.

Waarom wijst de ene bank mij af en accepteert de andere mij wel?

Geldverstrekkers hanteren verschillende regels voor ondernemers. Sommige banken werken met strenge, vaste criteria en wijzen snel af. Andere bieden maatwerk en kijken breder, bijvoorbeeld naar groei of een prognose. Een afwijzing bij één bank betekent daarom niet dat een hypotheek onmogelijk is.

In ruim twintig jaar hypotheekadvies, lang bij ING en nu als onafhankelijk adviseur met toegang tot alle Nederlandse geldverstrekkers, heb ik gezien dat het verschil tussen nee en ja vaak zit in de keuze van de juiste partij. Voorkom daarnaast deze fouten:

• Te laat beginnen. Zorg dat uw cijfers minimaal drie maanden voor uw zoektocht klaar zijn.
• Bij één bank aankloppen. Niet elke geldverstrekker accepteert ondernemers op dezelfde manier.
• Geen prognose meesturen. Zeker bij stijgend inkomen kan die de doorslag geven.
• Privé en zakelijk door elkaar. Houd uw financiën strikt gescheiden.
• Leningen verzwijgen. Wees volledig, ook over studieschuld.

Welke aanpak bij uw onderneming past, staat op hypotheekadvies voor ondernemers.