Een private lening is een lening voor vastgoed van een investeerder, vermogende particulier of familielid in plaats van een bank. Ze is in gunstige gevallen binnen twee tot vier weken rond en dekt doorgaans tot ongeveer 70% van de waarde. De rente is hoger, dus de lening past vooral als tijdelijke oplossing met een vaste exit.
De cijfers in dit artikel komen uit mijn whitepaper over private leningen en zijn indicatief: rente, looptijd en voorwaarden verschillen per geldverstrekker en per situatie.
Wat is een private lening voor vastgoed?
Een private lening is een geldlening die niet door een bank wordt verstrekt, maar door een investeerder, een vermogende particulier of een familielid. Het geld komt uit privévermogen. De lening is vrijwel altijd gedekt door vastgoed, met een hypotheekrecht dat de notaris vastlegt in een hypotheekakte.
Juridisch is het een gewone geldlening met een hypotheekrecht als zekerheid. Het verschil met een bancaire hypotheek zit in de beoordeling. Een bank toetst uw inkomen, uw historie en uw dossier aan vaste acceptatienormen. Een private geldverstrekker kijkt vooral naar:
- wat het onderpand waard is, ook in verhuurde staat en bij een gedwongen verkoop;
- of uw plan haalbaar is;
- hoe de lening aan het einde wordt terugbetaald.
Die andere invalshoek verklaart de rest van de verschillen.
| Bancaire financiering | Private lening | |
|---|---|---|
| Doorlooptijd | Zes tot tien weken | In gunstige gevallen twee tot vier weken |
| Rente | Laag | Hoger |
| Looptijd | Lang, tot 30 jaar | Kort, een half jaar tot enkele jaren |
| Beoordeling | Vaste acceptatienormen | Vooral het onderpand en het plan |
| Flexibiliteit | Beperkt maatwerk | Voorwaarden op maat |
Wanneer is een private lening een goed alternatief voor de bank?
Een private lening past als de bank niet kan meebewegen of niet snel genoeg is. Denk aan een aankoop die binnen enkele weken moet passeren, een dossier dat niet in het bancaire format past, een pand dat eerst verbouwd moet worden of een overbrugging tot de verkoop van ander vastgoed.
Het is geen vervanging van een bancaire hypotheek, maar een tijdelijke oplossing voor vier situaties:
- Snelheid is doorslaggevend. Een verkoper wil binnen drie weken passeren, of u wilt bieden zonder financieringsvoorbehoud. Een bancair traject kost al snel zes tot tien weken.
- Het dossier past nog niet in het format. Wisselende jaarcijfers, een korte ondernemershistorie of een pand met een gemengde bestemming. Het plan is goed, maar de standaardtoets loopt vast. Zie ook hypotheek als ondernemer, zzp'er of dga.
- Het pand vraagt eerst werk. Na verbouwen, splitsen of verduurzamen is de waarde vaak veel hoger. De private lening overbrugt die periode, daarna volgt herfinanciering op de nieuwe waarde. Meer daarover in waarde verhogen van bestaand vastgoed.
- Overbruggen tot de verkoop. U koopt voordat ander vastgoed verkocht is en wilt de overwaarde alvast inzetten.
Wie alleen naar het rentepercentage kijkt, kiest altijd voor de bank. De vraag is of de bank uw plan mogelijk maakt binnen de tijd die u heeft.
Hoeveel kunt u lenen met een private lening?
Een private geldverstrekker financiert in de praktijk doorgaans tot ongeveer 70% van de waarde van het pand. De rest brengt u zelf in, uit eigen middelen of uit overwaarde op ander vastgoed. Bij een pand van € 450.000 is dat een lening van € 315.000 en € 135.000 eigen inbreng, plus bijkomende kosten.
De geldverstrekker wil weten wat het pand nu waard is, wat het in verhuurde staat waard is en wat het opbrengt als het onverhoopt verkocht moet worden. Heeft u overwaarde in uw eigen woning of in ander vastgoed, dan kan die een deel van de eigen inbreng dekken. Hoe dat werkt, leest u in overwaarde benutten.
Wat kost een private lening?
Een private lening is duurder dan een bancaire financiering. In het rekenvoorbeeld uit de whitepaper kost € 315.000 lenen tegen 8% per jaar ongeveer € 2.100 rente per maand, en over 24 maanden ruim € 50.000. Dat is alleen te verdedigen als de lening tijdelijk is en de exit vaststaat.
Het voorbeeld: een ondernemer koopt een verhuurpand van € 450.000. De bank heeft zes weken nodig om het dossier te beoordelen, de verkoper wil binnen drie weken passeren. De lening is aflossingsvrij en de exit is herfinanciering bij een bank.
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Aankoopsom pand | € 450.000 |
| Private lening (70%) | € 315.000 |
| Eigen middelen | € 135.000 |
| Rente 8% per jaar | € 2.100 per maand |
| Rentelast bij herfinanciering na 12 maanden | € 25.200 |
| Rentelast bij herfinanciering na 18 maanden | € 37.800 |
| Rentelast over de volle 24 maanden | € 50.400 |
Reken altijd het scenario door waarin het tegenzit. Lukt de herfinanciering pas na 18 maanden in plaats van na 12, dan betaalt u in dit voorbeeld € 12.600 extra rente. Een plan dat ook dan overeind blijft, is een goed plan. Tel naast de rente ook taxatie, notaris, advies en eventuele afsluitkosten mee.
De rekensom die telt is niet de rente op zichzelf, maar de rente afgezet tegen wat het plan oplevert en tegen het alternatief: het pand niet kopen.
Waar let u op voordat u een private lening tekent?
Private leningen gaan zelden mis bij het afsluiten, maar aan het einde van de looptijd, als de exit niet blijkt te werken. Controleer daarom vooraf zes punten: de exit, de looptijd, boetevrij aflossen, de totale kosten, de zekerheden en de betrouwbaarheid van de geldverstrekker.
| Aandachtspunt | Wat u controleert |
|---|---|
| De exit | Staat vast hoe de lening eindigt, en werkt die route ook als de markt tegenzit? |
| De looptijd | Is er ruimte als de verbouwing of de verkoop uitloopt, en tegen welke voorwaarden? |
| Boetevrij aflossen | Kunt u zonder kosten aflossen zodra een bank de financiering overneemt? |
| Totale kosten | Niet alleen de rente, ook taxatie, notaris, advies en eventuele afsluitkosten. |
| De zekerheden | Welk hypotheekrecht wordt gevestigd, en op welke rang staat de geldverstrekker? |
| De tegenpartij | Is de geldverstrekker betrouwbaar en zijn de afspraken deugdelijk vastgelegd? |
Let ook op de match. Elke private geldverstrekker heeft eigen wensen: de een wil een korte looptijd met een duidelijke exit, de ander zoekt juist een paar jaar rust. Een dossier bij de verkeerde partij loopt later vast op voorwaarden die niet bij het plan passen.
Kunt u een private lening gebruiken voor uw eigen woning?
Dat kan, maar het is minder gebruikelijk. Wie beroepsmatig krediet aanbiedt aan consumenten, ook hypothecair krediet voor een eigen woning, heeft een vergunning van de AFM of een bankvergunning nodig. Private geldverstrekkers richten zich daarom vooral op beleggingsvastgoed, bedrijfsmatig vastgoed en overbrugging. Een lening van familie is de uitzondering die vaak voorkomt.
Een familielening voor de eigen woning is een private lening met een emotionele kant. Zet daarom alles op papier: rente, looptijd, aflossing en wat er gebeurt bij overlijden of onenigheid. Wilt u de rente aftrekken, dan stelt de Belastingdienst deze eisen:
- u gebruikt de lening voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van uw eigen woning;
- u lost de lening binnen 30 jaar minimaal annuïtair of lineair af, en het jaarlijkse aflosbedrag staat vooraf in de leenovereenkomst;
- de rente is marktconform en wordt ook echt betaald;
- u en de geldverstrekker zijn geen fiscale partners;
- u geeft de gegevens van de lening op in uw aangifte inkomstenbelasting.
Voor het familielid dat leent, valt de vordering in box 3. Laat de fiscale kant toetsen door een fiscalist, want daar zit een deel van de waarde van de constructie.
Hoe verloopt een private lening van eerste gesprek tot uitbetaling?
Een private lening loopt in vijf stappen: kennismaking, toetsing, match met een geldverstrekker, voorwaarden vastleggen en de notaris. Het traject is korter dan bij een bank, maar niet minder zorgvuldig. Direct na de uitbetaling begint de voorbereiding van de exit, meestal een herfinanciering bij een reguliere geldverstrekker.
- Kennismaking. We bespreken uw plan, het pand, de gewenste looptijd en wat u zelf kunt inbrengen.
- Toetsing. Ik reken door wat er nodig is en toets eerst of een reguliere geldverstrekker het toch kan. Lukt dat, dan is dat vrijwel altijd de betere keuze. Lukt het niet of duurt het te lang, dan volgt de private route.
- Match met de juiste geldverstrekker. Het dossier gaat naar partijen die passen bij dit type object en deze looptijd.
- Voorwaarden vastleggen. Rente, looptijd, aflossing, zekerheden en de exit worden schriftelijk vastgelegd.
- Notaris en uitbetaling. De notaris vestigt het hypotheekrecht en de lening wordt uitbetaald.
Mijn taak is niet om u een private lening te verkopen, maar om de financiering te vinden die uw plan mogelijk maakt tegen de laagste kosten. Daarom begin ik op tijd met de herfinanciering, zodat het einde van de looptijd geen verrassing wordt. Gaat het om een beleggingspand, kijk dan ook naar de reguliere route via beleggingspand financieren.
