Eerste beleggingspand financieren: eigen geld, rente en rendement

Een beleggingspand financiert u met een verhuurhypotheek. Banken lenen in 2026 meestal 70 tot 80% van de marktwaarde, dus u brengt zelf 20 tot 30% in, plus circa 10 tot 12% kosten koper, waaronder 8% overdrachtsbelasting. Hieronder staan de bedragen, rekenvoorbeelden en regels, gebaseerd op onze financieringswijzer voor beginnende vastgoedbeleggers.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een beleggingspand?

De meeste geldverstrekkers financieren 70 tot 80% van de marktwaarde van een beleggingspand. U brengt dus zelf 20 tot 30% in, plus circa 10 tot 12% kosten koper. Voor een appartement van € 250.000 met 75% financiering heeft u daardoor circa € 87.500 tot € 92.500 eigen geld nodig.

De kosten koper komen bovenop deze eigen inbreng:

Het tarief van 8% geldt sinds 1 januari 2026 voor woningen die u niet zelf bewoont. Daarvoor was het 10,4%, en voor bedrijfspanden blijft 10,4% gelden. Bij een pand van € 250.000 betaalt u € 20.000 alleen aan overdrachtsbelasting. In het Belastingplan 2027 stelt het kabinet voor het tarief per 1 januari 2027 te verlagen naar 7%. Dat voorstel moet nog door de Tweede en Eerste Kamer.

Eigen geld bouwt u op door te sparen, samen te kopen met een schriftelijke overeenkomst, via een schenking of met de overwaarde van uw eigen woning, zie overwaarde benutten.

Wat is het verschil tussen een verhuurhypotheek en een gewone hypotheek?

Een verhuurhypotheek is een lening voor een woning die u aan anderen verhuurt. Vergeleken met een hypotheek voor uw eigen woning leent u minder (70 tot 80% van de waarde), betaalt u meer rente (indicatief circa 5,0 tot 6,5%), heeft u geen hypotheekrenteaftrek en is NHG niet mogelijk.

Hoe lager uw financieringsgraad, hoe lager de rente. Bij 5 jaar vast ligt de indicatieve rente in onze financieringswijzer tussen 5,0 en 5,5% bij een lening tot 60% van de waarde, en tussen 5,6 en 6,2% bij 70 tot 80%. Tarieven veranderen dagelijks.

Bij een verhuurhypotheek voor een beleggingspand kiest u uit drie aflossingsvormen:

• Annuïtair: elke maand hetzelfde bedrag aan rente en aflossing. U bouwt vermogen op in het pand.
• Lineair: elke maand een vast bedrag aflossing. De lasten zijn in het begin het hoogst en dalen daarna.
• Aflossingsvrij: u betaalt alleen rente. De maandlast is het laagst, maar de maximale financiering is vaak 50 tot 60%.

Voor een eerste pand adviseer ik meestal annuïtair: uw schuld daalt en dat geeft later ruimte om uit te breiden. Bij de rentevaste periode is 5 jaar voor de meeste beleggers een redelijke middenweg tussen zekerheid en kosten.

Waar kijkt de bank naar bij een verhuurhypotheek?

De bank beoordeelt vier dingen: de verhouding tussen lening en waarde (LTV), de verhouding tussen huur en hypotheeklasten (DSCR), uw persoonlijke inkomen en het pand zelf. De meeste banken vragen een DSCR van minimaal 1,2 tot 1,5. De huur moet dan 20 tot 50% hoger zijn dan de hypotheeklasten.

Hoe een bank de DSCR berekent, verschilt per geldverstrekker. Neem een lening van € 187.500 tegen 5,5% en een bruto huur van € 14.400 per jaar:

Hetzelfde pand voldoet dus bij de ene methode wel en bij de andere niet. Rekent de bank met de netto huur na exploitatiekosten, in het rendementsvoorbeeld van dit artikel € 9.720 per jaar, dan komt de DSCR bij beide methoden onder 1,0 uit. In de praktijk zie ik dat een aanvraag vaker op de DSCR strandt dan op de LTV. Daarnaast kijkt de bank naar:

• uw persoonlijke inkomen, als zekerheid bij leegstand of wanbetaling. Sommige banken eisen dat u de volledige last ook zonder huur kunt dragen;
• uw bestaande schulden, inclusief de hypotheek op uw eigen woning en eerdere beleggingspanden;
• de locatie, de staat van onderhoud, het energielabel en het type huurcontract;
• het vermogen dat overblijft na eigen inbreng en kosten koper.

Leg salarisstroken, uw laatste aangifte en een vermogensoverzicht klaar. Als ondernemer levert u doorgaans drie jaarcijfers aan, zie hypotheek als ondernemer, zzp'er of dga.

Hoe bereken ik het rendement van een beleggingspand?

Reken met drie maatstaven. Het bruto aanvangsrendement (BAR) is de jaarhuur gedeeld door de totale investering inclusief kosten koper. Het netto aanvangsrendement (NAR) trekt eerst de exploitatiekosten af. De cashflow is wat er overblijft na alle kosten en de hypotheeklasten.

Rekenvoorbeeld: een appartement van € 250.000, met kosten koper een totale investering van € 275.000, verhuurd voor € 1.200 per maand en gefinancierd met € 187.500.

Het BAR is € 14.400 gedeeld door € 275.000, ofwel 5,2%. Het NAR is € 9.720 gedeeld door € 275.000, ofwel 3,5%.

Een negatieve cashflow is niet meteen een probleem. Bij een annuïtaire hypotheek is een deel van de maandlast aflossing, en dat is vermogensopbouw. Het werkelijke rendement is cashflow plus aflossing plus waardestijging, vóór de belasting in box 3. Reken uw cashflow wel ook door bij een rente die 2 procentpunt hoger ligt, en houd een reserve aan van minimaal zes maanden hypotheeklasten.

Welk type woning is geschikt als eerste beleggingspand?

Voor de meeste beginnende beleggers is een appartement in de vrije sector, in een stad met veel huurvraag, de logische eerste stap. Het instapbedrag begint rond € 175.000 tot € 200.000, het bruto aanvangsrendement ligt tussen 4 en 6% en het beheer is overzichtelijk.

Let op het huurregime. Sinds de Wet betaalbare huur valt een woning pas in de vrije sector bij meer dan 186 punten in het woningwaarderingsstelsel. Bij 144 tot en met 186 punten geldt middenhuur, met in 2026 een maximale huur van € 1.228,07 per maand bij 186 punten. Vanaf 1 januari 2027 is dat € 1.263,32. Reken het puntentotaal daarom uit voordat u een bod doet.

Hoe wordt een beleggingspand belast in box 3?

Een beleggingspand in privé valt in box 3. Over 2026 rekent de Belastingdienst met een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, waaronder vastgoed, en voorlopig 2,70% op schulden. U betaalt 36% over het rendement op het deel van uw vermogen boven het heffingsvrije vermogen van € 59.357 per persoon.

• Uw hypotheek op het pand telt als schuld, voor het deel boven de schuldendrempel van € 3.800 per persoon.
• Fiscale partners hebben samen € 118.714 heffingsvrij vermogen.
• De peildatum is 1 januari: wat u op die dag bezit, telt voor het hele jaar.
• Hypotheekrenteaftrek in box 1 is niet mogelijk.
• Is uw werkelijke rendement lager dan het forfaitaire rendement, dan kunt u uw werkelijke rendement aan de Belastingdienst doorgeven.

Het stelsel gaat veranderen. De Tweede Kamer nam op 12 februari 2026 de Wet werkelijk rendement box 3 aan. Voor vastgoed betekent die een vermogenswinstbelasting: huur wordt jaarlijks belast, waardestijging pas bij verkoop. De Eerste Kamer hield de stemming op 30 juni 2026 aan tot een aangekondigde novelle is behandeld. De beoogde start is 1 januari 2028, maar de regels kunnen nog wijzigen. Bij één tot drie panden is een bv doorgaans niet nodig. Rekenvoorbeelden staan in box 3 bij verhuurd vastgoed.

Welke regels gelden er voor mij als verhuurder?

Als verhuurder krijgt u te maken met het huurrecht, gemeentelijke vergunningen en de Wet goed verhuurderschap. Een huurcontract voor onbepaalde tijd is de norm, en voor contracten vanaf 1 juli 2023 mag u maximaal twee maanden kale huur als waarborgsom vragen.

Controleer voor de aankoop:

• Bestemmingsplan: is het pand bestemd voor bewoning en mag het verhuurd worden?
• Verhuurvergunning: onder meer Amsterdam, Rotterdam en Den Haag werken daarmee.
• Zelfbewoningsplicht: sommige gemeenten stellen die bij nieuwbouw of in bepaalde wijken.
• Splitsings- of omzettingsvergunning: nodig als u een pand wilt opdelen of kamers wilt verhuren.

Bij de selectie van huurders is een bruto inkomen van minimaal drie keer de maandhuur een gangbare toets.

Hoe lang duurt het om een beleggingspand te kopen?

Van eerste oriëntatie tot sleuteloverdracht duurt het gemiddeld drie tot zes maanden. De doorlooptijd hangt vooral af van hoe snel u een geschikt pand vindt en hoe goed uw financiering is voorbereid. Wie de hypotheek regelt terwijl hij zoekt, wint weken.

1. Oriëntatie, week 1 tot 4: doelen, budget en horizon bepalen.
2. Financiële voorbereiding, week 2 tot 6: documenten verzamelen, adviseur kiezen.
3. Hypotheekoriëntatie, week 4 tot 8: offertes vergelijken, indicatieve goedkeuring aanvragen.
4. Marktonderzoek, week 4 tot 10: huurprijzen, leegstand en waardeontwikkeling per wijk.
5. Zoeken en bezichtigen, week 8 tot 16: per pand een rendementsberekening.
6. Bod, week 14 tot 18: met ontbindende voorwaarden voor financiering en bouwkundige keuring.
7. Koopovereenkomst, week 16 tot 20: laten controleren door een jurist.
8. Financiering afronden, week 16 tot 22: taxatie, definitieve aanvraag en bindende offerte.
9. Due diligence, week 18 tot 22: keuring, erfpacht, VvE-stukken en lopende huurcontracten.
10. Overdracht, week 22 tot 26: leverings- en hypotheekakte tekenen bij de notaris.

U staat sterk met 20 tot 30% eigen geld plus kosten koper, een reserve van zes maanden hypotheeklasten, een stabiel inkomen en een eigen rendementsmodel.