Vastgoedportefeuille opbouwen: zo blijft het rendabel in 2026

Een vastgoedportefeuille bouwt u in 2026 op vanuit cashflow en rendement op eigen geld, niet vanuit verwachte waardestijging. Rentes zijn hoger, regels strenger en huurders kritischer dan vijf tot tien jaar geleden. Toch werken veel beleggers nog met de strategie van toen. Dit artikel is gebaseerd op ons marktperspectief over vastgoedstrategie in 2026.

Hoe bouwt u in 2026 een vastgoedportefeuille op?

Bouw een vastgoedportefeuille op vanuit cashflow en rendement op eigen geld, niet vanuit verwachte waardestijging. Maak per pand een plan met doelgroep, exploitatie en exitmoment, toets elke aankoop op hogere rente en leegstand en voeg actief waarde toe. Breid pas uit als de bestaande panden een buffer hebben.

De markt is verschoven van een groeimarkt naar een selectiemarkt. Niet elk object is automatisch een goede investering, locatie alleen is niet meer doorslaggevend en exploitatie weegt zwaarder dan de aankoop.

Een winstgevend pand is daardoor niet per se het mooiste pand, maar het pand met de scherpste match tussen object, doelgroep en cashflow. Die match maakt u voor de aankoop, niet erna.

Is beleggen in vastgoed met de huidige rente nog rendabel?

Ja, maar het rendement komt niet meer vanzelf. Een pand dat bij 3% rente nog 6,8% op het eigen geld opleverde, houdt bij 5,5% rente 1,8% over. Rendabel beleggen vraagt nu een scherpe aankoopprijs, een realistische huur en strak beheerste kosten.

Het rekenvoorbeeld: een appartement in Amsterdam-West van € 450.000, met € 150.000 eigen inleg en € 300.000 financiering waarover alleen rente wordt betaald. De huur is € 2.100 per maand, de vaste kosten voor onderhoud, VvE, belasting en verzekering zijn € 6.000 per jaar.

Zelfde pand, zelfde huur en geen week leegstand: alleen de financiering is duurder. Tegelijk valt de waardegroei terug. Volgens het CBS lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in 2022 gemiddeld ruim 85% hoger dan in 2015, een uitzonderlijke periode. Volgens het CBS waren bestaande koopwoningen in augustus 2026 nog 3,3% duurder dan een jaar eerder, tegen 3,9% in juli. Wie zijn rendement laat afhangen van waardegroei, rekent op iets dat niet gegarandeerd is.

Hoe berekent u het rendement op eigen geld?

Het rendement op eigen geld is de netto cashflow per jaar gedeeld door het eigen geld dat in het pand zit. De netto cashflow is de huur min vaste kosten en rentelast. Het is de beste maatstaf om panden in uw portefeuille met elkaar en met andere beleggingen te vergelijken.

Reken de kosten koper mee als eigen geld. In het Amsterdamse rekenvoorbeeld van € 450.000 met € 150.000 eigen inleg ontbreken ze. Met 8% overdrachtsbelasting komt er op € 450.000 al € 36.000 bij. Bij 5,5% rente zakt het rendement op eigen geld dan naar circa 1,5%: € 2.700 gedeeld door € 186.000.

Drie vragen per pand helpen bij het vergelijken:

• Presteert dit pand goed, gemeten op cashflow en op waardeontwikkeling?
• Kost het meer aandacht dan het oplevert?
• Wat levert hetzelfde bedrag elders op?

Hoe u bruto en netto aanvangsrendement berekent, staat in eerste beleggingspand financieren. Bij een groeiende portefeuille telt ook de structuur: of u in privé of via een bv belegt, weegt dan vaak zwaarder dan de keuze van het pand. Die afweging staat in investeren in vastgoed in Nederland.

Hoeveel beleggingspanden kunt u financieren?

Er is geen wettelijk maximum. Sommige geldverstrekkers stoppen bij drie tot vijf verhuurhypotheken per persoon, en bij elk nieuw pand tellen al uw bestaande hypotheeklasten mee. Met een groeiende portefeuille komt u eerder uit bij gespecialiseerde financiers die hogere aantallen accepteren.

Een volgende aankoop financiert u vaak met de waardestijging van een bestaand pand. Ons whitepaper over waardecreatie rekent dat door voor een gerenoveerd appartement in Amsterdam met een marktwaarde in verhuurde staat van € 576.000, tegen 5,3% rente:

De € 81.000 kan naar een volgend pand, maar kost dit pand zijn positieve cashflow. In de praktijk zie ik dat die afweging vaak onderbelicht blijft. Volgens hetzelfde whitepaper wachten veel geldverstrekkers zes maanden na aankoop met een verhoging op de nieuwe waarde. Ook taxeren zij in verhuurde staat: doorgaans 10 tot 15% onder de vrije verkoopwaarde.

Hoe voegt u waarde toe aan een bestaand pand?

Waarde toevoegen doet u met ingrepen die de huur of de verkoopwaarde verhogen: renovatie naar energielabel B of hoger, een slimmere indeling, splitsing of transformatie. Volgens ons marktperspectief kan een extra slaapkamer of studio de huur met 10 tot 15% verhogen, en kan transformatie van kantoor naar wonen 20 tot 40% meer waarde opleveren.

Stel bij elk pand drie vragen. Welke verbouwing verhoogt de huur of verkoopprijs het meest per geïnvesteerde euro? Kan het energielabel omhoog? Is splitsing of functiewijziging mogelijk en rendabel? Reken bij huurwoningen ook de punten in het woningwaarderingsstelsel door: boven 186 punten valt een woning in de vrije sector, daaronder geldt een maximale huur. In 2026 is die maximale huur bij 186 punten € 1.228,07 per maand. De vijf hefbomen met doorgerekende cases staan in waarde verhogen van bestaand vastgoed.

Doelgroepgericht investeren hoort daarbij. Voor wie is dit pand precies bedoeld, waarom kiezen zij juist dit object en welke behoefte lost het op die andere panden niet oplossen?

Hoeveel buffer heeft u nodig per beleggingspand?

Houd per pand een buffer aan van minimaal drie maanden huur. Toets daarnaast elke belegging met een stresstest: wat gebeurt er bij een hogere rente, bij drie tot zes maanden leegstand en bij nieuwe regels voor verhuur, belasting of energie? Met een buffer bepaalt u zelf wanneer u verkoopt, herfinanciert of uitbreidt.

Toegepast op het Amsterdamse appartement van € 450.000, met € 300.000 aflossingsvrije financiering tegen 5,5% rente en € 2.100 huur per maand:

Eén procentpunt extra rente kost € 3.000 per jaar en drie maanden leegstand € 6.300. Dit pand heeft dus nauwelijks marge. Zonder buffer bent u afhankelijk van de markt.

Welke signalen laten zien dat uw portefeuille bijsturing nodig heeft?

Zes signalen wijzen op een portefeuille die bijsturing nodig heeft: leegstand van meer dan acht weken zonder duidelijke reden, een huur onder 80% van het marktniveau, negatieve cashflow bij 1 procentpunt hogere rente, onderhoud boven 10% van de huur, geen plan per pand en afhankelijkheid van één huurder, type of locatie.

Herkent u er twee of meer, herzie dan uw strategie voordat de markt dat voor u doet. Vijf stappen helpen daarbij:

1. Heranalyseer de portefeuille. Bepaal per pand of verkopen of herfinancieren beter is dan aanhouden.
2. Stuur op rendement, niet op hype. Kies op cijfers in plaats van op populaire locaties.
3. Voeg waarde toe. Kies ingrepen die per geïnvesteerde euro het meeste huur of waarde opleveren.
4. Denk in scenario's. Stel voor elke belegging een korte stresstest op.
5. Werk met een plan. Schrijf per pand doelgroep, exploitatie en exitmoment op en herzie de strategie minstens één keer per jaar.

Minder panden met duidelijkere plannen leveren in deze markt vaak meer op dan veel losse aankopen zonder portefeuillevisie.