Vastgoed kopen in Spanje of Dubai: kosten, financiering en belasting

Bij bestaande bouw in Andalusië betaalt u 7% overdrachtsbelasting en daarna jaarlijks Spaanse belasting. In Dubai betaalt u 4% registratiefee aan het Dubai Land Department en geen inkomstenbelasting op huur. In beide landen financiert een lokale bank een kleiner deel dan u in Nederland gewend bent, en voor de Nederlandse belasting valt de woning in beide gevallen in box 3.

Bedragen en regels in dit artikel zijn de stand van oktober 2026.

Wat kost het om een woning in Andalusië te kopen?

Bij bestaande bouw in Andalusië betaalt u 7% overdrachtsbelasting (ITP) over de koopprijs. Bij nieuwbouw betaalt u in plaats daarvan 10% IVA plus 1,2% AJD, een belasting op de notariële akte. Daarbovenop komen de kosten van notaris en eigendomsregister, waarvan de tarieven wettelijk zijn vastgesteld.

Het IVA-tarief van 10% geldt ook voor maximaal twee parkeerplaatsen en een berging in hetzelfde gebouw, als u die samen met de woning koopt. Notaris en Registro de la Propiedad komen er nog bij, net als een eventuele advocaat of gestoría.

Eerst een NIE-nummer

Voor u kunt tekenen, heeft u een NIE nodig: het identificatienummer voor buitenlanders met economische belangen in Spanje. U vraagt het aan met formulier EX-15 bij de Spaanse politie of via het Spaanse consulaat in Amsterdam. Zonder NIE geen notariële akte, geen Spaanse bankrekening en geen belastingaangifte.

Welke belastingen betaalt u jaarlijks voor een woning in Spanje?

Als eigenaar die in Nederland woont, betaalt u in Spanje jaarlijks IBI aan de gemeente en inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR). Verhuurt u niet, dan betaalt u 19% over een fictief inkomen van 1,1% of 2% van de kadastrale waarde. Verhuurt u wel, dan betaalt u 19% over de huurinkomsten, na aftrek van kosten die direct met de verhuur samenhangen.

Dat 19%-tarief geldt voor inwoners van de EU, IJsland en Noorwegen. Bij eigen gebruik of leegstand mag u geen kosten aftrekken. Het percentage van 1,1% geldt in gemeenten waar de kadastrale waarden zijn herzien, anders geldt 2%.

IBI is een gemeentelijke belasting over de kadastrale waarde. Het tarief ligt voor stedelijk vastgoed tussen 0,4% en 1,10% en verschilt per gemeente. Andalusië geeft daarnaast een korting van 100% op de Spaanse vermogensbelasting. Alleen boven een netto vermogen van € 3 miljoen kan in 2026 nog de landelijke solidariteitsbelasting op grote vermogens gelden. Verkoopt u later, dan houdt de koper 3% van de koopprijs in als voorschot op uw Spaanse belasting over de winst. Die belasting bedraagt 19%.

Mag u uw woning in Andalusië toeristisch verhuren?

Alleen met een inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía (RTA). Sinds 2025 heeft u daarvoor eerst een vergunning of melding van de gemeente nodig, en sinds april 2025 de uitdrukkelijke toestemming van de vereniging van eigenaars in het gebouw. Gemeenten mogen nieuwe toeristische verhuur tijdelijk stopzetten.

Málaga heeft dat gedaan: daar is nieuwe toeristische verhuur sinds augustus 2025 stilgelegd. Wie al vóór april 2025 legaal verhuurde, hoeft geen nieuwe toestemming van de VvE te vragen. Controleer daarom voor de aankoop drie dingen: het RTA-nummer van de woning, het beleid van de gemeente en de statuten van het gebouw. In de praktijk bepaalt de vergunning een groot deel van het rendement.

Wat kost een appartement kopen in Dubai?

In Dubai rekent het Dubai Land Department (DLD) bij elke aankoop een registratiefee van 4% van de koopprijs. Dubai heeft dus wel degelijk een overdrachtsheffing. Daarbij komen een trustee fee van AED 4.000 plus btw bij een koopprijs vanaf AED 500.000, AED 250 voor de eigendomsakte, twee kleine heffingen van samen AED 20 en eventueel makelaarscourtage.

Volgens de officiële tarieflijst is de 4% verdeeld als 2% voor de koper en 2% voor de verkoper; de feitelijke verdeling volgt uit de koopovereenkomst.

Freehold, off-plan of opgeleverd

Buitenlanders kunnen in Dubai volledig eigendom kopen in de door de overheid aangewezen freehold-gebieden. In Abu Dhabi kan dat in aangewezen investeringszones, zoals Saadiyat, Yas en Al Reem.

Koopt u off-plan, dan betaalt u in termijnen tijdens de bouw. Ontwikkelaars in Dubai moeten die betalingen wettelijk op een escrow-rekening per project storten, en ook de off-plan aankoop wordt bij het DLD geregistreerd. Het verschil met opgeleverd vastgoed zit in het risico en in de financiering: voor off-plan is de maximale hypotheek lager, zie hieronder.

Hoe werkt verhuren in Dubai en betaalt u daar belasting over de huur?

Elk huurcontract in Dubai moet worden geregistreerd via Ejari, en huurverhogingen zijn gebonden aan de huurindex van het DLD. Over de huur betaalt u als particulier in de VAE geen inkomstenbelasting. Wel betaalt u jaarlijks servicekosten aan het gebouw, die per gebouw sterk verschillen.

Voor kortetermijnverhuur als holiday home heeft u een vergunning van het Department of Economy and Tourism nodig. De servicekosten worden jaarlijks door toezichthouder RERA goedgekeurd en zijn per gebouw op te vragen via de Service Charge Index van het DLD. Vraag ze op voordat u tekent: ze drukken direct op uw netto rendement.

Huurinkomsten van particuliere beleggers vallen volgens de Federal Tax Authority in principe ook niet onder de vennootschapsbelasting. Voor vakantieverhuur met een vergunning kan dat anders liggen. In Abu Dhabi worden huurcontracten geregistreerd via Tawtheeq.

Hoe financiert u vastgoed in Spanje of Dubai als Nederlander?

Er zijn drie routes: uw Nederlandse hypotheek verhogen op de eigen woning, een lokale hypotheek voor niet-residenten, of eigen middelen. Lokale banken financieren een kleiner deel van de waarde dan u in Nederland gewend bent, en de aankoopkosten betaalt u in beide landen in de regel zelf.

De percentages voor de VAE zijn de wettelijke maxima van de UAE Central Bank. Voor niet-residenten hanteren banken hun eigen, meestal lagere grenzen. De looptijd is maximaal 25 jaar en uw totale schuldlasten mogen niet hoger zijn dan 50% van uw inkomen. Wat ik kopers vooraf altijd meegeef: in Dubai tekent u de hypotheekstukken zelf, in persoon.

De Nederlandse route is vaak eenvoudiger. In mijn praktijk is een verhoging op het Nederlandse vastgoed, met de buitenlandse aankoop als vastgelegd bestedingsdoel, vaak sneller en goedkoper dan achteraf herfinancieren in Spanje. Lees daarover meer in overwaarde benutten. Hoe de begeleiding bij oriëntatie, objectselectie, juridische afwikkeling en nazorg werkt, staat op de pagina vastgoed.

Krijgt u met vastgoed een verblijfsvergunning in Spanje of Dubai?

In Dubai wel: wie voor minimaal AED 2.000.000 aan vastgoed koopt, kan volgens het Dubai Land Department een verlengbare verblijfsvergunning van tien jaar aanvragen, de Golden Visa. Een hypotheek is toegestaan met een verklaring van de bank. Spanje heeft de golden visa via vastgoed in april 2025 afgeschaft.

Bij gedeeld eigendom moet uw eigen aandeel de drempel halen. Officiële overheidssites noemen niet overal dezelfde looptijd, dus controleer de actuele voorwaarden bij uw aanvraag.

Hoe wordt buitenlands vastgoed in Nederland belast?

Woont u in Nederland, dan geeft u een woning in Spanje of Dubai op in box 3. Omdat het land waar de woning staat die mag belasten, krijgt u een vermindering op uw Nederlandse box 3-belasting. Voor onroerende zaken in box 3 geldt volgens de Belastingdienst altijd de vrijstellingsmethode.

In de praktijk werkt dat zo:

1. U neemt de woning op in uw box 3-vermogen, gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat. Er is geen WOZ-waarde.
2. De Belastingdienst berekent uw box 3-belasting over het totaal.
3. Voor het deel dat aan de buitenlandse woning is toe te rekenen, krijgt u een vermindering.

Met Spanje en met de VAE heeft Nederland een belastingverdrag. Bij de vrijstellingsmethode is de vermindering gebaseerd op de Nederlandse belasting over de woning, niet op wat u in het buitenland betaalt. Spaanse IBI en IRNR betaalt u dus gewoon in Spanje. Hoe box 3 werkt en wat er vanaf 2028 verandert, leest u in verhuurd vastgoed in box 3. Wat het nieuwe box 3-stelsel betekent voor buitenlands vastgoed, hangt af van de definitieve wet (stand oktober 2026).