Eerste huis kopen: stappenplan van hypotheek tot sleuteloverdracht

Een eerste huis kopen verloopt in tien stappen: van uw maximale hypotheek berekenen tot de sleuteloverdracht bij de notaris. In 2026 leent u maximaal 100% van de woningwaarde, dus de kosten koper betaalt u meestal zelf. Wie de stappen op volgorde afwerkt en de documenten meteen verzamelt, kan sneller bieden en voorkomt vertraging bij de hypotheekaanvraag.

1. Budget bepalen en maximale hypotheek berekenen
2. Eigen geld en kosten koper in kaart brengen
3. NHG, hypotheekvorm en maandlasten begrijpen
4. Zoekprofiel opstellen en bezichtigingen voorbereiden
5. Bezichtigen en de woning technisch en juridisch beoordelen
6. Biedingsstrategie bepalen en een bod uitbrengen
7. Koopovereenkomst controleren en ontbindende voorwaarden afspreken
8. Hypotheekaanvraag en taxatie rondmaken
9. Notaris, waarborgsom en eindinspectie regelen
10. Sleuteloverdracht, afrekening en nazorg

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen voor mijn eerste huis?

U kunt in Nederland maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Hoeveel u binnen die grens krijgt, hangt af van uw inkomen, uw financiële verplichtingen, de rente en de rentevaste periode. De inkomensnormen worden elk jaar opnieuw wettelijk vastgesteld.

Lopende leningen, studieschuld, private lease en alimentatie verlagen uw leencapaciteit. U bent wettelijk verplicht al deze verplichtingen te melden. Voor energiebesparende maatregelen kunt u onder voorwaarden extra lenen.

Zet daarom drie bedragen naast elkaar:

• uw maximale hypotheek volgens de normen;
• de maandlast die comfortabel past bij uw netto inkomen, vaste lasten en spaardoel;
• het eigen geld dat u beschikbaar heeft.

Uw zoekbudget is het laagste van die drie. In de praktijk zie ik vaak dat starters alleen naar het eerste bedrag kijken. Een woning die nét binnen de maximale hypotheek past, wordt krap zodra u wilt verbouwen, verduurzamen of een buffer wilt houden.

Kies ook bewust een hypotheekvorm. Voor hypotheekrenteaftrek heeft u bij een nieuwe hypotheek een annuïtaire of lineaire hypotheek nodig die u in maximaal 30 jaar aflost. Vergelijk naast de rente ook boetevrij aflossen, de verhuisregeling en de voorwaarden bij verbouwing.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een huis te kopen?

Omdat u maximaal de woningwaarde leent, betaalt u de kosten koper meestal zelf. Denk aan overdrachtsbelasting (0% of 2%), notariskosten, taxatie, hypotheekadvies, een eventuele bouwkundige keuring en de NHG-provisie van 0,4%. Daarnaast vraagt de verkoper vaak een waarborgsom of bankgarantie van 10% van de koopsom.

Rekenvoorbeeld: woning van € 400.000 met een hypotheek van € 400.000 met NHG

De waarborgsom is geen kostenpost. Het bedrag wordt bij de overdracht verrekend met de koopsom. In plaats van het bedrag te storten, kunt u ook een bankgarantie laten afgeven. Vraag voor notaris, taxatie en advies vooraf een vaste offerte op, zodat u precies weet hoeveel eigen geld u nodig heeft.

Wanneer krijg ik de startersvrijstelling overdrachtsbelasting?

U betaalt in 2026 geen overdrachtsbelasting als u meerderjarig en jonger dan 35 jaar bent, zelf langdurig in de woning gaat wonen, de vrijstelling nog niet eerder heeft gebruikt en de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000. Woont u er zelf maar voldoet u niet aan alle voorwaarden, dan betaalt u 2%.

Let op deze details:

• Uw leeftijd telt op de dag van levering bij de notaris, niet op de dag dat u de koopovereenkomst tekent.
• De grens van € 555.000 geldt voor de volledige waarde van de woning, ook als u samen koopt.
• Is de woning meer waard dan € 555.000, dan vervalt de vrijstelling helemaal. U betaalt dan 2% over de hele koopsom.
• U kunt de vrijstelling maar één keer gebruiken.
• Vanaf 1 januari 2027 is de grens € 615.000. Wordt de woning in 2027 bij de notaris geleverd, dan geldt die hogere grens.

Wat is NHG en wat kost het in 2026?

NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is een garantie op uw hypotheek, geen extra lening. In 2026 kunt u een hypotheek met NHG afsluiten tot € 470.000, of tot € 498.200 als u het meerdere besteedt aan energiebesparende voorzieningen. U betaalt eenmalig 0,4% borgtochtprovisie over het hypotheekbedrag.

NHG levert vaak een lagere rente op. Daarnaast biedt het een vangnet als u door een ingrijpende gebeurtenis uw woning met verlies moet verkopen. De voorwaarden:

• u gaat zelf in de woning wonen;
• de lening past binnen de NHG-voorwaarden en de inkomensnormen;
• de koopsom of marktwaarde van de woning is niet hoger dan de NHG-grens.

Bij een hypotheek van € 350.000 betaalt u € 1.400 borgtochtprovisie. Dat bedrag is fiscaal aftrekbaar.

Vanaf 1 januari 2027 stijgt de NHG-grens naar € 500.000, of € 530.000 met energiebesparende voorzieningen. De borgtochtprovisie blijft 0,4%. Koopt u vanaf 2027 een grondgebonden woning met energielabel E, F of G met NHG, dan neemt NHG standaard € 20.000 financieringsruimte voor energiebesparende maatregelen mee, of minder als de woningwaarde daar geen ruimte voor biedt.

Wat is een Starterslening en wie komt ervoor in aanmerking?

De Starterslening van SVn is een aanvullende lening bovenop uw maximale hypotheek. Ze overbrugt het verschil tussen wat u kunt lenen en de koopprijs. U betaalt de eerste drie jaar geen rente en geen aflossing. Uw gemeente of provincie bepaalt of de lening beschikbaar is en tot welk bedrag.

Een voorbeeld: uw maximale hypotheek is € 320.000 en de woning kost € 340.000. Met een Starterslening van € 20.000 wordt de aankoop toch mogelijk, zonder dat u het verschil met eigen geld betaalt. De kosten koper betaalt u nog wel zelf.

De belangrijkste voorwaarden volgens SVn:

• het is uw allereerste koopwoning en u gaat er zelf wonen;
• uw hypotheek en de Starterslening worden allebei met NHG afgesloten;
• de rentevaste periode van uw hypotheek is minimaal 10 jaar;
• de lening is maximaal 20% van de koopsom of taxatiewaarde (het laagste bedrag) en minimaal € 2.500;
• u heeft een toewijzingsbrief van de gemeente of provincie.

Na drie jaar wordt getoetst of uw inkomen voldoende is gestegen om rente en aflossing te betalen.

Hoe breng ik een goed bod uit op een huis?

Een sterk bod combineert vier dingen: een bedrag dat u onderbouwt met recente verkopen in de buurt, ontbindende voorwaarden voor in elk geval financiering en bouwkundige keuring, een flexibele opleverdatum en een aantoonbaar voorbereide financiering. Bepaal vóór het bieden uw openingsbod en uw uiterste grens.

Vraag vooraf een indicatiebrief of haalbaarheidsverklaring bij uw adviseur. Dat geeft de verkopende makelaar vertrouwen als u snel wilt bieden.

Kijk tijdens de bezichtiging verder dan de inrichting: vocht, scheuren, kozijnen, dak, installaties en isolatie. Controleer of er erfpacht op de woning rust. Bij een appartement vraagt u de VvE-stukken op, met het reservefonds, het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en de maandelijkse bijdrage.

Wat gebeurt er nadat mijn bod is geaccepteerd?

Na acceptatie tekent u de koopovereenkomst. Daarna heeft u 3 dagen wettelijke bedenktijd, waarin u zonder reden en zonder vergoeding van de koop kunt afzien. Vervolgens vraagt uw adviseur de hypotheek aan, wordt de woning getaxeerd en regelt u vóór de afgesproken datum de waarborgsom of bankgarantie.

De bedenktijd begint op de dag nadat u de getekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Minstens twee van de drie dagen mogen geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn, anders komt er een dag bij.

Controleer in de koopovereenkomst de koopsom, roerende zaken, opleverdatum, ontbindende voorwaarden, het boetebeding en de afspraken over gebreken. Noteer direct de deadlines voor financiering, keuring en bankgarantie.

Lever voor de hypotheekaanvraag in één keer een compleet dossier aan:

• geldig identiteitsbewijs;
• werkgeversverklaring, de laatste 1 tot 3 salarisstroken en uw jaaropgave;
• bankafschriften als bewijs van eigen geld;
• overzicht van studieschuld en andere leningen;
• getekende koopovereenkomst en taxatierapport;
• bij een appartement de VvE-stukken;
• eventueel een schenkingsovereenkomst of verbouwingsspecificatie.

Bent u ondernemer, dan vraagt de bank ook jaarcijfers en aangiftes van de laatste drie jaar. Lees daarover meer in hypotheek als ondernemer.

Hoe verloopt de overdracht bij de notaris?

De notaris stelt de leveringsakte en de hypotheekakte op en stuurt vóór de overdracht de conceptakte en de nota van afrekening. Enkele dagen voor de overdracht maakt u uw eigen geld over. Op de dag zelf doet u de eindinspectie, tekent u beide aktes en krijgt u de sleutels.

Na ondertekening schrijft de notaris de akte in bij het Kadaster en bent u eigenaar. Zet daarna opstal- en inboedelverzekering, energie en internet over en pas uw adres aan. Bewaar de nota van afrekening, de aktes, het taxatierapport en de hypotheekofferte. U heeft ze nodig voor uw belastingaangifte, waarin u de aftrekbare financieringskosten opgeeft.

Waarom de laagste rente niet altijd de beste keuze is, leest u in hypotheekstrategie 2026. De specifieke aandachtspunten voor een eerste woning staan op hypotheekadvies voor starters.